Dòng tiền chiết khấu là một trong những điều mà nhà đầu tư bất động sản cần phải biết để có thể ước tính giá trị của một sản phẩm trong tương lai. Hãy Đầu Tư sẽ chia sẻ những thông tin hữu ích về dòng tiền chiết khấu cụ thể trong bài viết.
1️⃣ Dòng tiền chiết khấu là gì?
Dòng tiền chiết khấu trong đầu tư tài chính là công thức để những nhà đầu tư có thể tính toán và xác định giá trị t/ương lai của khoản đầu tư theo dòng tiền trong tương lai của hạng mục đầu tư đó. Ví dụ, nhà đầu tư A đã mua một bất động sản trong ngày hôm nay và trong 10 năm nữa, A mong muốn sẽ bán được với mức giá hời hơn giá trị của nó trong thời điểm A mua.
Nhưng đó không chỉ là nguồn thu nhập duy nhất mà bất động sản đó tạo ra mà chủ sở hữu cón có thể cho thuê thì sẽ có nguồn thu nhập khác. Nhà đầu tư cũng có thể cải tạo để thực hiện các mực đích khác như kinh doanh, cho thuê lại thì sẽ tốn nhiều chi phí khác. Những yếu tố này đều sẽ được tính vào dòng tiền của hạng mục đầu tư.
Công thức giúp nhà đầu tư dự đoán tiềm năng của bất động sản
Vì thế, chúng ta có thể thấy rằng dòng tiền chiết khấu giúp cho nhà đầu tư có thể hình dung được giá trị tương lai của dòng tiền cho một bất động sản tạo ra là bao nhiêu. Nhờ đó, bạn cũng có thể đánh giá lượng tiền trong khoản đầu tư là bao nhiêu, thời điểm nào chi tiền là thích hợp.
Đồng thời bạn cũng biết khoản đầu tư vào bất động sản này tạo ra bao nhiêu tiền, thời điểm có thể lấu lại vốn từ khoản đầu tư. Nhờ đó có thể có kế hoặc và phương án đầu tư hiệu quả và chính xác nhất. Để tính dòng tiền chiết khấu chúng ta cần tính chi phí ban đầu, chi phí hằng năm chi cho bất động sản, khoảng thời gian bạn sở hữu, thu nhập ước tính hàng tháng nếu cho thuê.
Xem thêm: Nhà phố là gì? Có nên mua nhà phố Việt Nam không?
2️⃣ Công thức tính dòng tiền chiết khấu
Hãy Đầu Tư sẽ chia sẻ cho bạn công thức cơ bản có thể tính toán dòng tiền chiết khấu đơn giản. Thông thường thời gian sở hữu một bất động sản trước khi bán là từ 5 tới 15 năm. Ngoài ra, hiểu về khái niệm chi phí ban đầu, lãi suất, lợi nhuận hằng năm,… để có thể áp dụng vào công thức sau:
Dòng tiền chiết khấu = CF1/(1 + r)^1 + CF2/(1 + r)^2 +… + CFN/(1 + r)^N
Xét công thức này, ta có:
- CF: chính là dòng tiền = tổng thu – tổng chi
- N: số năm sở hữu bất động sản
- r: lãi suất chiết khấu
Theo mỗi năm thì phép tính cộng trong công thức cho phép nhà đầu tư có thể đánh giá dòng tiền của mình theo số năm cụ thể. Bãn có thể xem được nó có bao nhiêu và lặp lại có bằng số năm nhà đầu tư ước tính mình sở hữu bất động sản này để đầu tư hay không. Những chi phí ảnh hưởng tới dòng tiền mà bạn cần xác định là:
- Chi phí đầu tư ban đầu chính là phí mua nhà, mua bất động sản, sửa chữa hoặc nâng cấp bất động sản.
- Thu nhập từ việc cho thuê bất động sản đó.
- Các chi phí trang trải cho nó gồm điện nước, thanh toán thế chấp, bảo trì, nợ,…
- Doanh số mà nhà đầu tư dự tính lúc bất động sản này được bán.
Với những ai mới đầu tư thì công thức này có phần hơi phức tạp. Tuy nhiên, bạn có thể dùng bảng tính Exel để tính toán dòng tiền nhanh hơn bằng hàm “=NPV”.
Công thức chưa hoàn hảo nhưng giúp nhà đầu tư có kế hoạch tốt hơn trong tương lai
Bạn có thể quan tâm: Nhà ở xã hội là gì? Thực trạng và rủi ro khi mua nhà ở xã hội
3️⃣ Khi nào mới tính dòng tiền chiết khấu?
Những nhà đầu tư sẽ sử dụng công thức tính dòng tiền chiết khấu này trong thời điểm họ muốn biết khoản đầu tư của mình có rủi ro thấp hay cao trong tương lai. Nếu trong trường hợp họ muốn rút tiền sớm, thu tiền sớm từ bất động sản này thì liệu tới thời gian đó họ lời hay lỗ.
Trong ngành ngân hàng đầu tư hay những công ty cũng có thể sử dụng công thức tính dòng tiền chiết khâu nhằm để biết rõ giá trị của doanh nghiệp. Từ đó, bạn cũng có thể nhanh chóng biết được khoản đầu tư này của mình có tiềm năng hay là không. Qua công thức trên, nhà đầu tư cũng biết được khoản đầu tư của các công ty là giá trị hợp lý hay giá trị thực.
Quan trọn là công thức này chỉ là một phép ước tính vì nó cũng được tính toán dựa trên những dự đoán tương lai mà thôi. Vì vậy, kết quả thường chỉ mang tính chất tương đối. Nếu như bạn dự đoán sai thì dẫn tới kết quả cũng sai sót. Mặc dù như thế dòng tiền chiết khấu vẫn là một công thức tuyệt vời cho bạn áp dụng giữa nhiều bất động sản hiện nay.
Hãy Đầu Tư nhận thấy công thức dòng tiền chiết khấu mặc dù không hoàn hảo nhưng có thể giúp nhà đầu tư đánh giá được bước đồng về tài sản đó. Từ đó có cho mình những kế hoạch thích hợp trong tương lai. Vì vậy, hãy áp dụng và chia sẻ những thắc mắc của bạn cùng Hãy Đầu Tư nhé!
Tham khảo bài viết từ:
- cafeland.vn – Dòng tiền chiết khấu trong đầu tư bất động sản là gì? – 17/09/2022
