Phân lô bán nền – Những quy định mới nhất

Phân lô bán nền muôn đời thịnh là câu nói của rất nhiều nhà đầu tư bất động sản. Cùng tìm hiểu với Hãy Đầu Tư ngay hình thức đầu tư cực kỳ sôi nổi nhé!

1️⃣ Phân lô bán nền là gì ?

Dự án phân lô bán nền ngày càng phổ biến và không mấy xa lạ với những nhà đầu tư. Luật đất đai vào năm 2013 cũng đã quy định rõ đây là hình thức tách thửa đất của cá nhân hay tổ chức để chuyển nhượng cho người khác. Nhưng thực tế là thị trường bất động sản nước ta không cho phép phân lô đất nền.

Sau đó, mảnh đất này sẽ được quyền chuyển nhượng sử dụng đất cho các cá nhân hay tổ chức khác nhau để nhằm xây dựng các công trình nhà ở, văn phòng, nơi mua bán kinh doanh,…

2️⃣ Đánh giá ưu nhược điểm đất nền phân lô

Hiện nay khi chuyển nhượng hay bán mua đất phân lô bán nền thì có nhiều ưu điểm và nhược điểm. Vì vậy, Hãy Đầu Tư sẽ chia sẻ cho bạn những đánh giá về hình thức đầu tư bất động sản này.

✅ Ưu điểm

Những ưu điểm lớn nhất của bán đất nền dự án khá nhiều như:

• Không cần bỏ ra nhiều vốn để sở hữu 1 lô đất nền lớn và đã được được quy hoạch chuẩn chỉnh. Chỉ cần bỏ khoản 1 tỷ là đã có thể sở hữu một lô đất tại những nơi như vùng ven thành phố.
• Bất động sản là loại tài sản cố định cho người mua nên càng lâu dài sẽ càng có nhiều lợi nhuận. Đặc biệt, quỹ đất ngày càng hạn hẹp vì vấn đề tăng dân trên toàn thế giới. Vì thế, nhu cầu nhà ở cũng tăng lên làm cho đất nền luôn là sản phẩm cực kỳ hút hàng.
• Kinh doanh đất nền phù hợp với tất cả mọi người đầu tư nếu như bạn có vốn. Những ai thích lướt sóng chọn đầu tư hoặc chọn đầu tư, người có nhu cầu mua xây nhà để ở cũng có thể chọn để tham gia.

✅ Nhược điểm

Tuy nhiên, hiện nay có nhiều thông tin cấm phân lô bán nền do tình trạng này diễn ra tràn lan. Vì vậy, người mua cũng gặp khá nhiều rủi ro nếu đầu tư vào cách phân lô đất nền để kiếm tiền. Chẳng hạn:

• Các chủ đầu tư mở bán những dự án này chưa có điều kiện đủ theo quy định pháp luật cho phép. Nên người mua nhầm sẽ dễ bị tiền mất tật mang.
• Đất nền không chính chủ khiến cho hợp đồng mua bán không có giá trị pháp lý. Dẫn đến tình trạng không thể cất nhà, không thể lên thổ cư hoặc không có sổ đỏ.

Nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ về tình trạng siết phân lô bán nền để có thể đầu tư an toàn nhất nhé!

3️⃣ Quy định về bán đất nền dự án

Theo pháp luật đã có những quy định không được tự ý phân lô bán nền, nhà đầu tư hãy tham khảo một số điều kiện và quy trình dưới đây nhé!

✅ Điều kiện để lập dự án phân lô

Những điều kiện để phân lô đất nền là:

• Dự án này phải thích hợp với những kế hoạch sử dụng đất của địa phương (đạt yêu cầu từ cấp huyện trở lên).
• Không nằm trong khu trung tâm những công trình được đặc biệt quan tâm như là kiến trúc đô thị, khu có yêu cầu khá cao về kiến trúc cảnh quan,…
• Thuộc khu vực hoặc khu đô thị được cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Không nằm trong khu vực nội thành hay khu đô thị đặc biệt.
• Không nằm ở mặt tiền của tuyến đường chính cảnh quan của khu đô thị.

✅ Khi nào các chủ đầu tư được bán đất nền?

Thời điểm bán đất nền đã được quy định bởi khoản 1 điều 41 theo nghị định 43/2014/NĐ-CP. Điều luật này đã được sửa đổi và bổ sung thêm ở điều 1 của nghị định 148/2020/NĐ-CP tại khoản 17. Chi tiết như sau:

1. Đã hoàn tất xây dựng các kết cấu hạ tầng. Chẳng hạn: hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy định 1/500 về chi tiết xây dựng. Đảm bảo, kết nối hệ thống hạ tầng chung trên toàn bộ khu vực như điện, nước, thoát nước, thu gom chất thải, rác thải,…
2. Hoàn thành thanh toán những khoản liên quan như tiền sử dụng đất, thuế đất và nộp đủ các kệ phí liên quan.
3. Phải nằm trong khu vực cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định bên trên.
4. Chủ đầu tư dự án cần phải quy hoặc khu đô thị, xây dựng và kinh doanh Bất động sản theo đúng quy định của pháp luật.

✅ Quy trình lập dự án

Chi tiết cách phân lô bán nền như sau:

Bước 1: Người sở hữu cần có đất để phân lô

Nếu không có đất nền bạn cần tìm kiếm quỹ đất để mua và cần phải tra cứu quy hoạch trước khi mua. Mỗi một quỹ đất có thể có một hay nhiều chủ sở hữu khác nhau. Vì thế, nếu muốn đầu tư cần giải phóng mặt bằng hoặc đền bù trước khi tiến hành phân lô bán nền.

Trường hợp, bạn được giao đất thì cần đáp ứng đủ những điều kiện bên trên mới được phân lô bán nền nhé!

Bước 2: Lên hồ sơ và xin phép quy hoạch 1/500

Trong bước này bạn cần thực hiện đủ các bước như sau mới có thể tiền hành tiếp như:

• Làm báo cáo về việc đầu tư. Bạn có thể liên lạc với phòng địa chính của quận huyện, tại đây bạn sẽ được hướng dẫn chi tiết hơn.
• Làm báo cáo cho phòng quản lý đô thị cấp huyện hay quận.
• Báo cáo với chính quyền về quy hoạch tổng mặt bằng. Sau đó xin phê duyệt để quy hoạch ở sở tài nguyên môi trường địa phương đó.

Bước 3: Chờ phê duyệt theo quy hoạch 1/500

Thông thường thời gian chờ đợi các cấp cơ quan nhà nước cấp phép và phê duyệt phải từ 6 tháng cho tới 1 năm.

Bước 4: Hoàn thiện kết cấu hạ tầng

Hiện nay, bạn có thể hoàn thiện cơ sở hạ tầng (CSHT) đất đai theo như các bước sau đây:

• Người chủ đầu tư xây dựng và hoàn thiện CSHT cho dự án theo quy định đã trình bày trước đó.
• Kết nối đầy đủ các phương tiện hạ tầng như hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện theo quy định.
• Khi đã hoàn thiện, chủ đầu tư mới đề nghị sở tài nguyên môi trường đi nghiệm thu rồi bàn giao cơ sở hạ tầng.

Bước 5: Trả mọi chi phí liên quan

Để hoàn thiện dự án này, bạn cũng cần hoàn thành hết các vấn đề tài chính có liên quan đến đất đai của bạn. Cụ thể như sau:

• Nhà đầu tư đóng tiền để chuyển mục đích sử dụng đất đai tại chi cục thuế.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính có liên quan như phí, lệ phí liên quan đến đất cũa bạn.
• Chịu chi phí và tiến hành đo bản vẽ, tách thửa đất và xin tách thửa bán nền. Về thời gian tách thửa đất thành công sẽ kéo dài từ 6 tháng cho tới 1 năm.

Bước 6: Công bố thông tin & bán đấu giá

Bước cưới cùng là công bố thông tin về lô đất nền của mình trên nhiều phương tiện truyền thông để người mua có thể tiếp cận nhanh chóng. Bạn có thể đăng lên các trang web hoạch mạng xã hội mua bán bất động sản. Đừng quên những từ khóa giúp tin đăng của bạn dễ dàng được tìm thấy ví dụ: phân lô bán nền Bảo Lộc, Phân lô bán nền Lâm Đồng,…

4️⃣ Những kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền

Hiện nay, tình trạng  người mua bị lừa đảo mua bán phân lô bán nền diễn ra rất phức tạp. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư đã rất lo lắng vì sợ rủi ro, tốn tiền, tốn thời gian. Vì vậy, những bí kíp sau đây có thể sẽ giúp bạn an tâm hơn khi có ý định theo đuổi loại hình đầu tư này như sau:

✅ Tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý

Các vấn đề pháp lý cực kỳ quan trọng để chủ đầu tư có thể phân lô bán nền thành công. Bạn phải được sự chấp thuận của UBND cấp phép và có các giấy tờ thích hợp như:

• Chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Quyết định cụ thể phê duyệt bàn giao đất từ các bên.
• Bản vẽ thi công dự án đã được công nhận.
• Giấy phép được phân lô bán nền do UBND cấp tỉnh trở lên cấp phép.
• Tất cả chứng từ hoàn thiện nghĩa vụ tài chính.
• Bản đồ quy hoạch theo chuẩn 1/500 chi tiết.
• Giấy nghiệm thu CSHT của cơ quan chính quyền nhà nước.

Ngoài tham khảo trên website, các bạn nên tìm hiểu từ những người có quen biết hoặc cán bộ chính quyền địa phương nhé!

✅ Kiểm tra thông tin chủ đầu tư

Những thông tin chi tiết về chủ đầu tư cũng rất quan trọng với những ai có ý định mua đất nền. Khi tìm hiểu kỹ về người thực hiện mua bán với mình sẽ đảm bảo an toàn và tránh được các cò đất lừa đảo. Hiện tại, nhiều nơi siết chặt phân lô bán nền cũng bởi lý do nhiều dự án “ma” đang xuất hiện khắp nơi.

✅ Kiểm tra hạ tầng cơ sở

Kiểm tra chặt chẽ cơ sở hạ tầng có đúng theo như quy hoạch hay là không cực kỳ quan trọng và cần thiết. Những gạch đầu dòng bạn có thể kiểm tra chính là

• Hệ thống tiện ích nội ngoại khu.
• Tiện ích điện nước
• Hệ thống thu gom rác
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội

Người mua cần cẩn trọng với những nơi có giá đất rẻ hơn so với những khu đất tương tự cùng khu vực. Cần phải đến tận nơi kiểm tra tình hình vì đôi khi lô đất đó có những khuyết điểm như:

• Vị trí đất xa xôi, cách biệt khu dân cư.
• Đường vào khu đất khó khăn.
• Đất đang bị tranh chấp.
• Đất đang bị cắm sổ tại ngân hàng.

✅ Kiểm tra đất có bị thế chấp hay không?

Để thận trọng hơn cần phải liên hệ với các văn phòng đất đai mà bạn định mua đất để kiểm tra xem đất có bị thế chấp hay là không. Ngoài ra, chắc chắn bạn sẽ hỏi được nhiều thông tin hữu ích từ những cơ quan, văn phòng hay chính người dân tại nơi này.

Người mua không nên quá vội vàng đặt cọc, thế chấp đất đai, hợp tác kinh doanh, góp vốn,.. quá sớm. Mọi thứ đều cần bằng chứng và giấy tờ cụ thể nhé!

✅ Tip đầu tư đất nền sinh lời

• Nên chọn đất có hạ tầng giao thông tốt. Khi kết nối đường lớn dễ dàng, di chuyển không khó tới các khu tiện ích như chợ, trường, bệnh viện thì giá đất của bạn sẽ tăng cao hơn.
• Nhận định giá đất khu vực nào sẽ hợp lý khi buôn bán. Nắm được những thông tin đa dạng này giúp người đầu tư thương lượng tốt hơn khi giao dịch.
• Thường xuyên cập nhật tin tức, tần suất hoạt động mua bán tại khu vực đó để chọn đất nền có tính thanh khoản tốt.
• Kiểm tra tình trạng thực tế của khu đất như là mật độ dân cư, có bị ngập lút hay không? Không nên chọn nơi quá vắng vẻ nhưng cũng không nên chọn nơi quá náo nhiệt.
• Cần phải cân đối tài chính trước khi quyết định đổ vốn vào đầu tư đất nền. Nếu như tình hình thị trường bất động sản có biến động đột ngột thì bạn vẫn có khả năng xoay sở.

5️⃣ Những câu hỏi liên quan phân lô bán nền

✅ Những tỉnh thành nào đang siết phân lô, bán nền?

Hiện nay các tỉnh thành siết chặt việc phân lô bán nền khá gắt gao gồm có: TP. Hà Nội, TP Đồng Xoài thuộc tỉnh Bình Phước, tỉnh Khánh Hòa, tỉnh Bắc Giang, tỉnh Lâm Đồng, tỉnh Thái Nguyên, tỉnh Vĩnh Phúc.

✅ Khi nào các dự án bán đất nền có sổ?

Điều 13 khoản 4 có quy định trong thời gian 5 ngày từ khi bàn giao nhà, công trình cho người mua hoặc từ khi hết hạn thuê mua thì cần phải làm thủ tục để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng nhân sử sụng đất, giấy sở hữu nhà và những tài sản gắn liền có liên quan.

Hãy Đầu Tư tin rằng những kiến thức này phân lô bán nền này đã giúp các nhà đầu tư hiểu rõ hơn. Tuy quá trình xin phép chính quyền còn nhiều bước nhưng lợi nhuận thu được sau khi đầu tư chắc chắn sẽ rất cao.

Bài viết đã được tham khảo thông tin từ:

• batdongsan.com.vn – Phân lô bán nền là gì? Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền – 29/08/2022
• luatvietnam.vn – [Cập nhật] Tỉnh, thành nào “siết” phân lô, bán nền? – 29/08/2022
• nhadepthudo.com.vn – Có nên mua đất phân lô bán nền? – 29/08/2022