Pháp lý khi mua căn hộ chung cư, đặt cọc và rủi ro khi mua căn hộ chung cư

Thời gian qua, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng ghi nhận thực tế không ít kênh môi giới hoặc trực tiếp từ chủ đầu tư đã giới thiệu, nhận đặt cọc trước đối với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Từ đó, đơn vị có một số lưu ý để khách hàng tránh “tiền mất, tật mang”.

Bài viết này cung cấp kiến thức cho người đọc tránh nhưng rủi ro không đánh có về tính pháp lý khi mua căn hộ chung cư.

Những điều cần biết về pháp lý khi mua căn hộ chung cư

Pháp lý là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong “Những điều cần biết khi mua chung cư” mà bạn cần quan tâm, bạn cần lưu ý những điểm sau:

  1. Lưu ý 1: Đầu tiên là giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Giấy này sẽ đảm bảo, chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.
  2. Lưu ý 2: Một giấy tờ vô cùng quan trọng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch” không có tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, sổ đỏ sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.
  3. Lưu ý 3: Giấy tờ thứ ba là giấy phép xây dựng của dự án. Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án.
  4. Lưu ý 4: Thứ tư là hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
    • Một điều lưu ý là các thông tin này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư, nếu người mua yêu cầu thì họ phải xuất trình được. Người mua có thể đối chiếu với với thông tin thu thập được từ các cơ quan có liên quan là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố.
  5. Lưu ý 5: Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, người mua cần xem kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt phải chú ý đến các nội dung sau đây:
    • Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước. Nếu hợp đồng mua bán quy định tiền thanh toán là USD thì khi có tranh chấp sẽ không được tòa án công nhận hợp đồng mua bán này.
    • Người mua căn hộ nên xem qua giấy phép xây dựng của dự án trước khi quyết định “đổ tiền”

Lưu ý khi đặt cọc mua căn hộ chung cư

Để tránh việc “mua dây buộc mình”, gặp rắc rối khi không đọc kỹ các điều khoản hợp đồng và để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của bản thân, quý khách hàng trước khi đặt bút kí hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư, cần xem xét lưu ý đến các vấn đề sau:

Xem xét thời gian bàn giao nhà và trách nhiệm của chủ đầu tư

Thông thường, trước khi kí hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư, tốt nhất, khách hàng nên xin 1 bản copy hợp đồng từ chủ đầu tư và dành thời gian nghiên cứu, nghiền ngẫm từng điều khoản trong hợp đồng.

Trong đó, cần quan tâm đặc biệt đến mục thời hạn bàn giao căn hộ. Bởi lẽ, đây là điều mục quan trọng nhất, quyết định chính xác thời gian căn hộ được đưa vào sử dụng là bao lâu để quý khách hàng có sự chuẩn bị tốt nhất về mặt tài chính cho mình – tránh trường hợp trả chậm bị phạt lãi, hoặc CĐT làm chậm tiến độ thi công nhằm bảo vệ tối ưu quyền lợi cho mình

Khách hàng cần nắm rõ thông tin, cách giải quyết cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư nếu căn hộ bàn giao xây dựng không đúng tiến độ như trong cam kết để nhận được những bồi thường thích đáng từ bên chịu trách nhiệm.

Tìm hiểu kĩ giá trị hợp đồng

Khách hàng trước khi đặt mua căn hộ cần nghiên cứu kĩ xem giá trị căn hộ trên hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khi sử dụng căn hộ, phí cấp sổ đỏ/sổ hồng. Nếu có sai sót, cần ngay lập tức liên hệ với chủ đâu tư để được điều chỉnh kịp thời, tránh tình trạng phát sinh những khoản phí phụ không đáng có khác.
Chú ý đến thuế giá trị gia tăng

Một trong những điều khoản không thể bỏ qua trước khi kí hợp đồng mua căn hộ chính là kiểm tra kĩ thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Thực tế, hầu hết các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, đây là cách tính không hợp lệ. Bởi căn cứ theo thông tư số 6/2012/TT-BTC đã nêu rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Chính vì vậy, thuế GTGT nhiều người vẫn nhầm tưởng 10% là hoàn toàn không đúng.

“Soi kĩ” diện tích và những tiện ích riêng, chung

Đây cũng là điều khoản mà mọi khách hàng cần chú ý trước khi kí hợp đồng đặt cọc mua căn hộ. Thực tế, đã có rất nhiều trường hợp chủ đầu tư gian dối đã tính cả diện tích sàn có cột bên trong căn hộ hoặc diện tích có hộp kĩ thuật vào diện tích căn hộ của khách hàng.

Vì vậy, để tránh lâm vào tình cảnh trên, khách hàng nên tỉnh táo với cách tính diện tích của chủ đầu tư. Ngoài ra, cũng cần chú ý kiểm kê tất cả các trang thiết bị nội thất trong nhà và làm rõ các tiện ích riêng, chung mà bạn được hưởng. Tránh trường hợp chủ đầu tư bàn giao thiếu trang thiết bị nhưng không bổ sung sau đó hoặc mập mờ giữa tiện ích chung riêng nhằm thu phí dịch vụ phát sinh sau này.

Nắm được thời gian bàn giao sổ hồng

Quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng) là giấy tờ pháp lý đặc biệt quan trọng đối với chủ căn hộ. Thông thường, theo quy định, chủ đầu tư sẽ tiến hành ban giao giấy tờ sở hữu nhà cho chủ nhân căn hộ ngay sau khi hai bên kí kết xong hợp đồng công chứng và bên mua (khách hàng) thanh toán đầy đủ tiền mua căn hộ.

Chính vì vậy, trước khi đặt bút kí hợp đồng, khách hàng cần biết chính xác thời gian mình được nhận sổ đỏ là khi nào.

Tìm hiểu thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án

Hầu hết các chủ đầu tư thường có xu hướng che giấu khách hàng những thông tin về thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất khi xây dựng dự án bằng các thông tin mập mờ như “lâu dài”, “có thời hạn”. Bên cạnh đó, các quy định về pháp lý liên quan như: phê duyệt của các cấp về mặt bằng, thiết kế và thi công dự án… cũng được một số chủ đầu tư “ngó lơ”.

Trong khi đó, không ít khách hàng cũng thờ ơ với các thông tin này dẫn đến tình trạng nhiều dự án được bán với mức giá rất hời rồi sau mới “ngã ngửa” khi biết đất xây dự án là đất đi thuê. Đến lúc nhà nước thu hồi đất, chủ đầu tư “phủi tay” xong nghĩa vụ, người chịu thiệt sẽ là khách hàng.

Những rủi ro khi mua căn hộ chung cư bạn cần biết

Bên cạnh những giầy tờ pháp lý của căn hộ, bạn cũng cần biết những rủi ro khi mua căn hộ chung cư như sau:

Rủi ro về  quy hoạch:

Là tình trạng dự án chung cư bị vướng quy hoạch, lộ giới hoặc nằm trong diện đất giải tỏa cho dù có đầy đủ thủ tục, pháp lý. Thậm chí có không ít trường hợp việc quy hoạch được công bố sau khi khách hàng xuống tiền đặt cọc mua dự án, dẫn đến những tổn thất lớn sau này.

Rủi ro về thủ tục pháp lý là yếu tố quan trọng trong Những điều cần biết khi mua chung cư:

Đây là nhóm rủi ro khá phổ biến, chiếm đến 49% các rủi ro thường gặp khi mua căn hộ chung cư hiện nay. Theo đó, các dự án có rủi ro này thường không có hoặc chưa hoàn thiện về các thủ tục pháp lý như: chưa hóa giá, chưa có giấy phép xây dựng, chưa được phê duyệt đầu tư…

Rủi ro về chủ đầu tư:

Chủ đầu tư thiếu năng lực, không có uy tín, nguồn vốn bấp bênh… hoặc có những động thái thay đổi ý kiến, thiết kế trong quá trình bán dự án cũng là rủi ro dễ gặp phải đối với khách hàng mua căn hộ chung cư, nhất là những khách hàng thiếu kinh nghiệm mua chung cư trả góp, mới lần đầu mua dự án.

Rủi ro tài chính:

Những sai lầm trong tính toán tài chính như: vay quá khả năng chi trả, lựa chọn sai phương án tài chính, đáng ra nên vay ngân hàng thì không vay, không nên vay thì lại vay, hoặc biến động về lãi suất… đều là những cơn “ác mộng” đối với mọi khách hàng mua căn hộ chung cư.

Trên đây, là những chia sẻ kinh nghiệm mua chung cư trả góp, mua chung cư lần đầu, những người chưa có kinh nghiệm đi mua căn hộ chung cư, đây đều là kiến thức quan trọng, những điều cần biết khi mua chung cư dành cho người mua nhà lần đầu. Chân thành cảm ơn các bạn đã đọc và gửi những đóng góp của mình tới chúng tôi.

Những điều cần biết trước khi mua: Chung cư lần đầu, Chung cư giá rẻ, Căn hộ giá rẻ, Mua chung cư trả góp