Đất nền dự án là gì? Lưu ý quan trọng khi muốn mua đất nền dự án được Hãy Đầu Tư chia sẻ chi tiết ở trong bài viết dưới đây. Hãy đọc thật kỹ để chọn loại hình đầu tư bất động sản thích hợp với bạn nhất nhé!
1️⃣ Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án là gì? hay đất dự án là gì chính là một trong những câu hỏi mà những nhà đầu tư mới vào thị trường luôn tìm hiểu để có thể đầu tư cho hợp lý.
Đất nền là các khu đất không có sự can thiệp của con người từ khoan, lấp, san ủi đất mà vẫn còn nguyên vẹn hiện trạng. Vậy, đất nền dự án chỉ là các mảnh đất có trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa được thi công và đang ở nguyên hiện trạng ban đầu.
Một số người thắc mắc đất nền là như thế nào và nó sẽ khác gì với đất nền dự án? Hai khái niệm trên bản chất là một và thường nói đến các khu đất đã có dự án quy hoạch nhưng chưa kịp để tiến hành xây dựng. Nhìn chung, đất nền dự án chủ yếu được chọn trong khu có quy hoạch cụ thể, đã xây dựng và đầy đủ tiện ích bao xung quanh.
Nhằm mục đích dùng trong dự án bất động sản cao cấp như khu sinh thái, khu vực mua sắm hoặc cũng có thể là dự án xây dựng chung cư, khách sạn, toà nhà văn phòng, nhà xưởng.
Có thể bạn cần: Lộ giới là gì? Cách xác định mốc lộ giới là gì?
2️⃣ Những bước xác định tính pháp lý của đất nền dự án
Nhằm đảm bảo tính pháp lý của đất nền dự án thì chúng ta cần có các văn bản và hồ sơ tối thiểu như sau:
Văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng;
- Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn thành công tác bồi thường với lô đất dự án trên (nếu là trường hợp đã được đền bù theo luật)
- Hồ sơ xác nhận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng đồng ý với quy hoạch đó.
- Văn bản thể hiện khu đất dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất hay sở hữu đất.
- Chủ đầu tư đã được giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất nền dự án đó.
Ngoài ra, bạn nên xem xét năng lực tài chính của chủ đầu tư, các nghĩa vụ thuế với Nhà nước cũng như mức độ uy tín của nhà đầu tư trong những dự án họ đã triển khai (dù dự án này có thành công hay không).
3️⃣ So sánh điểm khác biệt giữ đất dự án và đất thổ cư
Nội dung so sánh | Đất dự án | Đất thổ cư |
Định nghĩa | Là loại đất có trong bản vẽ thiết kế của chủ dự án, đang trong quá trình xây dựng, chuẩn bị triển khai và còn ở dạng lô đất ban đầu. Đất ở thông thường được xây khu đô thị, khu dân cư, toà nhà văn phòng hoặc nhà xưởng,… | Là phân nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất sản xuất tại khu vực nông thôn và thành thị. Đất thổ cư chủ yếu dùng để kinh doanh, xây nhà ở và công trình phục vụ đời sống. |
Pháp nhân | Thường do doanh nghiệp phân lô dự án và thực hiện | Do các cá nhân trực tiếp tách thửa đất |
Thời gian có sổ nếu còn phân lô, tách thửa | Từ 1 tới 2 năm tùy vào điều kiện triển khai | Từ 2-6 năm tùy vào hồ sơ tách thửa |
Tiện ích & cơ sở hạ tầng | Cơ sở hạ tầng phải được xây dựng đầy đủ và đồng bộ, có nhiều tiện ích như đường giao thông, cây xanh… Với những khu đất dành cho các khu chung cư hoặc toà nhà văn phòng… thì vấn đề an toàn và phòng cháy phải được coi trọng hơn hết. | Cơ sở hạ tầng, hệ thống dịch vụ, hệ thống tiện ích và vấn đề ảnh hưởng về môi trường cũng phụ thuộc vào khoảng diện tích của khu đất. |
4️⃣ Đất nền dự án có được chuyển nhượng không?
Theo pháp luật đất đai, trong thời gian xây dựng, chủ đầu tư có quyền chuyển giao một phần hay toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đảm bảo những điều kiện pháp lý theo thủ tục chuyển giao do cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đất nền dự án muốn bán phải thoả mãn những điều kiện cụ thể sau:
- Dự án chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức chia lô phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
- Dự án chuyển nhượng không thuộc các trường hợp phải ngừng hoạt động theo quy định của khoản 1, điều 48 luật đầu tư 2014.
- Chủ đầu tư của dự án phải hoàn tất việc kết nối hệ thống hạ tầng với các công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được duyệt.
- Đồng thời, chủ đầu tư cũng phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án trước khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất cho khách hàng và cung cấp đủ các dịch vụ cần thiết về điện, nước, tiêu thoát nước và xử lý chất thải rắn.
- Chủ đầu tư cũng cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay lệ phí liên quan đến đất đai.
- Dự án thuộc khu, loại đô thị cho phép chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức chia lô, bán nền theo quy định tại khoản 2 Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ – CP.
5️⃣ Những điều nên biết trước khi mua đất nền dự án
Đất dự án ngày càng xuất hiện nhiều và giá cả phải chăng, tính pháp lý đảm bảo đồng thời dễ dàng chuyển nhượng. Quý khách hàng hãy lưu ý 4 điều dưới đây để quá trình kinh doanh bất động sản được suôn sẻ và có hiệu quả lợi nhuận cao nhất.
✅ Nắm rõ thông tin của chủ dự án
Chủ nhà đầu tư là một trong các nhân tố chính dẫn đến việc thành công khi mua đất nền của một dự án. Nắm rõ thông tin chủ đầu tư là một trong các yếu tố căn bản phải biết khi mua đất dự án.
Các nhà đầu tư nên căn cứ trên sự thành công trước dự án mà xác định mức độ uy tín của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư có uy tín cao trên thị trường bđs thì dự án nên tiếp tục triển khai. Nhưng nếu chủ đầu tư không có uy tín thì nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ việc có tiếp tục tham gia dự án không nhằm hạn chế các trường hợp đáng tiếc xảy đến.
✅ Các giấy tờ mua bán phải thật rõ ràng
Ngoài các yếu tố trên thì giấy tờ mua bán cũng là vấn đề rất lớn vì nó ảnh hưởng đến tình trạng pháp lý của đất dự án nơi nhà đầu tư sẽ sở hữu.
Từ ngày 1/1/2007 theo luật kinh doanh bất động sản thì toàn bộ các giao dịch về bất động sản bắt buộc phải qua sàn. Tuy nhiên, trong thực tiễn, chính sách phát triển thị trường bất động sản của một số địa phương không có quy định chi tiết hay rõ ràng về vấn đề pháp lý.
Do đó, dễ dàng đưa ra các sai sót trong giấy tờ pháp lý của dự án. Vì vậy, việc xem xét, kiểm tra và đánh giá tính chính xác, pháp lý của các dự án là vấn đề rất cần thiết. Đặc biệt đối với trường hợp các nhà đầu tư thực hiện giao dịch qua sàn bất động sản.
✅ Hiểu đúng về quy trình mua bán
Đất dự án cũng cần được thực hiện theo một thủ tục pháp lý cụ thể. Để bảo đảm quá trình mua đất dự án sẽ diễn ra thuận lợi và nhanh chóng, mỗi nhà đầu tư cần thực hiện theo trình tự thủ tục chuyển nhượng đất dự án cụ thể như sau:
- Về thủ tục hành chính: mỗi nhà đầu tư cần có: sổ đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất, giấy xác nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.
- Về thủ tục sang tên và nhận tiền mặt: mỗi nhà đầu tư cần có: giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và các công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng theo qui định của pháp luật. Thêm vào đó, mỗi nhà đầu tư cũng phải có các hồ sơ đất đai dự án với chủ đầu tư.
Để đảm bảo tính an toàn của pháp lý, các nhà đầu tư nên liên hệ luật sư hoặc những chuyên viên môi giới bất động sản để có thể được tham vấn trực tiếp.
6️⃣ Các loại đất nền dự án nào không nên đầu tư?
- Đất tại một số dự án không được phép chia lô: hiện nay, nhiều dự án đang toạ lạc tại những khu vực “sốt đất”, chưa có chủ trương tách lô nhưng đã tổ chức mở bán đến người sử dụng đất. Việc làm trên là vi phạm pháp luật và tác động tiêu cực đến lợi ích của người có đất. Bên cạnh đó, mua đất không chia lô là trái pháp luật nên quá trình giao dịch sẽ có nhiều khó khăn.
- Đất dự án treo biển thanh lý giá bèo: các nhà đầu tư nên hiểu rõ nguyên nhân vì sao nhiều dự án rao giá rẻ quanh năm vẫn không có nhà đầu tư quan tâm đến mua bởi những dự án đang ẩn chứa rủi ro cao.
- Đất dự án ma: những mảnh đất ở trên dự án đó trên thực tế là hoạt động kinh doanh không có giấy phép. Dự án thu hút tiền của của nhà đầu tư và có thể là khiến họ hoàn toàn trắng tay. Nếu dự án đó chỉ có trên giấy tờ chứ không có hình ảnh thật thì những nhà đầu tư tuyệt đối không nên mua. Vì mua đất dự án đó là tiếp tay cho nhiều kẻ làm ăn phạm pháp
- Đất dự án đang bị cầm cố ngân hàng việc đất dự án thế chấp ngân hàng được đăng bán trên mạng không hề hiếm. Tuy nhiên, khi mua đất dự án đang thế chấp ngân hàng sẽ khiến cho quá trình giao dịch có những vấn đề phức tạp.
Bài viết trên của Hãy Đầu Tư đã cung cấp một số thông tin nhằm trả lời thắc mắc mua đất nền dự án là như thế nào. Hy vọng, thông qua bài viết trên mỗi nhà đầu tư sẽ cân nhắc và thận trọng đưa ra quyết định khi tham gia vào một dự án đất đai.
Bài viết đã được tìm hiểu từ nguồn:
- online.vinhomes.vn – Đất dự án là gì? Lưu ý cần biết trước khi mua đất dự án – 10/01/2023
- homedy.com – Đất nền dự án là gì? Hướng dẫn chuyển nhượng đất nền dự án – 10/01/2023