Đặt cọc mua đất là gì? Những thủ đoạn cần lưu ý tránh lừa đảo khi đặt cọc mua nhà sẽ được Hãy Đầu Tư bật mí ở trong bài viết này. Điều nàysẽ giúp bạn hạn chế những rủi ro và giúp hai bên giữ đúng cam kết và hạn chế ở trong khi mua bán.
1️⃣ Đặt cọc mua đất là gì?
Đặt cọc mua đất hay đặt cọc mua nhà đã được quy định ở khoản 1 điều 328 của bộ luật dân sự 2015 có quy định:
Đặt cọc chính là một bên (sẽ được gọi là bên đặt cọc) giao cho phía bên kia (sau đó gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hay đá quý, kim khí quý hay những vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) ở trong một thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc là thực hiện hợp đồng.
Đặt cọc mua đất, mua nhà thường hay nhắc tới trong bất động sản
Vì vậy, vấn đề đặt cọc chính là một phương pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, đặt cọc để được sử dụng ở trong khá nhiều lĩnh vực, điều này phổ biến nhất khi phải chuyển nhượng nhà đất.
Xem thêm: Đất quy hoạch 1/500 là gì? Những ứng dụng trong thực tế
2️⃣ Không bắt buộc phải cọc khi mua nhà đất
Dù cho đặt cọc là một biện pháp nhằm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhưng theo như quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật đất đai của năm 2013, Luật nhà ở năm 2014 cùng những văn bản hướng dẫn thực hiện thì không có bất cứ điều khoản nào bắt buộc những bên phải đặt cọc. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà thì phải thực hiện theo những bước như sau:
- Bước 1: Chứng thực hay công chứng hợp đồng theo chuyển nhượng, mua bán.
- Bước 2: Kê khai thông tin và nghĩa vụ tài chính.
- Bước 3: Đăng ký biến động (nghĩa là đăng ký sang tên)
Thực tế rằng bước 2, 3 thực hiện ở cùng một thời điểm nếu như bên nhận chuyển nhượng và bên mua thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán hoặc bên chuyển nhượng. Cùng với đó, đặt cọc là bước đầu tiên nếu có để kí hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (ở trên thực tế quan niệm đặt cọc để làm tin để không được chuyển nhượng, bán cho người khác).
Cọc khi mua đất là điều không bắt buộc
3️⃣ Những rủi ro khi đặt cọc mua đất
Hiện nay, những giao dịch đất đai là lĩnh vực nhận được khá nhiều sự quan tâm của nhiều người. Nhưng thực tế thì có không ít những trường hợp người mua đất đã mắc phải những cái bẫy đặt cọc. Điển hình như là:
✅ Có đặt cọc nhưng không nhận được đất
Có đặt cọc nhưng không nhận được đất là tình trạng không ít người gặp phải và theo đó khi đã đạt được thỏa thuận khi mua bán thì người mua sẽ tiến hành đặt cọc mua nhà đất với một khoản tiền nhất định cho người bán. Sau một khoảng thời gian hai bên đã tiến hành ký kết hợp đồng thì mua bán và giao tiền.
Nhưng tới thời gian ký trong hợp đồng đã giao hẹn nhưng người bán biến mất, không thể liên hệ được hay không thể gặp mặt, đưa ra nhiều lý do không giao đất, không hoàn tất ký hợp đồng… Khi người bán không thể liên hệ được thì nhiều khả năng cao là số tiền đặt cọc mua đất bị mất và khó có thể khắc phục được.
Về trường hợp chưa tìm được người bán nhưng cố tình không thể thực hiện thỏa thuận, những người mua có thể thực hiện khởi kiện nhưng điều này cũng vừa tốn kém tài chính, vừa mất nhiều thời gian mà kết quả chưa chắc đã thành công.
Nguyên nhân của tình huống này là trước khi tiến hành đặt cọc thì người mua không thể nào tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất. Với người bán, họ đã có chủ ý lừa gạt người khác, đưa ra những giấy tờ giả mạo làm cho người mua bị lừa gạt.
Có thể giữa 2 bên có những quan hệ quen biết nên cũng không cần tìm hiểu kỹ càng, không dùng những loại giấy tờ có công chứng mà thỏa thuận bằng miệng với nhau. Ngoài ra, kể cả khi có liên lạc và gặp được những người bán cũng sẽ rất khó mà giải quyết với nhiều khả năng bị mất hết tiền.
✅ Lừa đảo bán đất của người khác để lấy cọc
Tình huống này sẽ xảy ra khi người mua không gặp được chủ đất mà chỉ gặp những người mua bán trung gian, Nhằm mục đất khiến người mua tin tưởng thì họ có thể mang tới nhiều lý do như là mảnh đất của họ, đã mua nhưng vì nhiều lý do khách quan mà chưa thể sang tên hay chưa nhờ người khác đứng tên.
Vì vậy, một số người mua có thể nhẹ dạ, cả tin vì thế mà họ đã đưa tiền cho người lừa đảo. Chỉ sau khi việc thực hiện bị đổ bể thì người mất tiền mới biết đất có thật nhưng người liên hệ chỉ là người môi giới hoặc người trung gian.
Cân nhắc để không bị đối tượng xấu lừa đảo
✅ Một thửa đất nhưng lừa bán cho nhiều người
Đây là trường hợp thửa đất này có thực nhưng được các đối tượng rao bán với mức giá khá hấp dẫn cùng nhiều ưu đãi. Giấy tờ xác thực đi kèm gồm có sổ đỏ, sơ đồ quy hoạch,… nên dễ dàng chiếm được lòng tin của những người mua.
Khi người mua đạt được những thỏa thuận thì chúng sẽ yêu cầu phải cọc, thực hiện cam kết hay xác nhận bằng giấy viết tay. Tiếp theo chúng sẽ lừa những người khác rồi ôm tiền để bỏ chạy.
✅ Đặt cọc chồng cọc
Vấn đề này thường diễn ra ở những thời điểm, khu vực mà giá đất ngày một tăng cao hay còn gọi với tên khác là lướt đất. Cụ thể hơn, người mua đầu tiên sẽ đặt cọc cho những người bán, tiếp theo đó bán lại mảnh đất này theo hình thức nhận cọc cho những người khác với mức giá cao hơn.
Người thứ 2 sẽ bán cho người thứ 3 và cũng nhận cọc. Cứ như thế, mảnh đất này có thể tiếp tục được lừa gạt để bán cho người thứ 4, thứ 5… Quá trình này dừng lại chỉ khi giá đất bị chửng hoặc sụt giảm. Kiểu mua bản này chỉ cần có 1 người phá vỡ thỏa thuận thì toàn bộ những hớp đồng cọc sau đó cũng bị hủy theo.
Ở trong trường hợp người chủ sở hữu không muốn bán nữa và chấp nhận việc đền bù tiền cọc cho những người mua thứ nhất thì chính bản thân của người ấy hay những người sau cũng phải đền tiền cọc tương tự như vậy. Vấn đề này gây nhức nhối khi việc lựa đảo diễn ra trong trường hợp này sẽ tạo thành những dây chuyền với số lượng người bị lừa khá lớn.
Xem thêm: Lối đi chung là gì? Những quy định mới nhất về lối đi chung năm 2023
4️⃣ Những nguyên dẫn tới việc bị lừa đặt cọc mua nhà
Có khá nhiều nguyên nhân khác nhau dễ đưa tới tình trạng bị lừa đảo và mất trắng tiền cọc khi mua đất như:
- Người mua chủ quan, không tìm hiểu kĩ thông tin của chính khu đất hoặc người bán trước khi mua. Cùng với đó là sự không hiểu các điều kiện ràng buộc về mặt pháp lý khi tiến hành giao dịch mua bán nên bị một số kẻ xấu lừa gạt.
- Sự tiến bộ vượt bậc của khoa học công nghệ dễ bị kẻ gian lợi dụng nhằm phục vụ vào những mục đích phi pháp, ví dụ như việc làm giả mạo giấy tờ nhà, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, . ..
- Sự kiểm soát không đủ chặt của một số cơ quan Quản lý Nhà nước có thẩm quyền. Trên thực tế, không ít trường hợp tại một vài nơi, khi tiến hành bán đấu giá đất, các nhà môi giới đã móc nối với nhiều người tham gia đưa tới kết quả họ trúng hàng loạt trong khi người dân lại không.
Nguyên nhân bị lừa đặt cọc mua nhà
5️⃣ Những câu hỏi về đặt cọc mua nhà đất
✅ Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng?
Hiện nay, một số luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và các văn bản hướng dẫn khác không có điều khoản nào xác định hợp đồng này có buộc phải công chứng không mà chỉ có giới hạn ở hình thức hợp đồng thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, nhằm hạn chế thiệt hại hoặc những rắc rối pháp lý thì mỗi bên nên thoả thuận hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng.
✅ Tiền đặt cọc đất là bao nhiêu?
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc là việc một bên (dưới đây gọi là bên đặt cọc) trao cho bên kia mà (ở đây gọi là bên được thừa kế) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hay vật có giá trị tương đương (sau đây gọi chung là tài sản thế chấp) trong một thời hạn nhằm đảm bảo ký kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Cho nên, pháp luật hiện không có mức đặt cọc khi mua đất mà theo đó những bên có liên quan sẽ tự thỏa thuận mức cọc miễn không vi phạm pháp luật hay đạo đức.
✅ Những trường hợp khi có tranh chấp không bị phạt cọc?
Theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng khi một trong các bên từ chối ký kết hoặc thi hành hợp đồng sẽ không bị xử phạt đặt cọc, kể cả trường hợp có thoả thuận khác.
Thế còn nếu bên định mua trả tiền cho bên có đất mà lại không ghi là đặt cọc hoặc chỉ có giấy nhận tiền nhưng trong giấy cũng không thể hiện là đặt cọc thì sẽ không bị xử phạt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy nhận tiền (trong đó không có chữ ghi là đặt cọc) thì nghĩa vụ của mỗi bên khi mua bán sẽ khác với đặt cọc. Nếu có một khoản tiền khác không phải là cọc thì khi ấy được gọi là “tiền trả trước”.
Về bản chất trả trước là một khoản tiền nhằm hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong trường hợp các bên không bàn giao đất thì khoản tiền cọc sẽ giải quyết như sau:
- Nếu bên đưa tiền không đồng ý giao kết, thực thi hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không có phạt trừ khi những bên có thỏa thuận khác.
- Nếu như nên nhận tiền không đồng ý giao kết và thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả lại số tiền trả trước và không bị phạt cọc trừ khi có những điều khoản thỏa thuận khác.
✅ Cách tránh bị lừa đảo sau khi cọc mua đất?
Để tránh việc bị lừa đảo, Hãy Đầu Tư khuyên bạn nên thực hiện một số cách như sau:
- Tìm hiểu kỹ về các quy định, giấy tờ pháp lý liên quan tới mua bán, trao đổi đất và các tài sản gắn liền với đất.
- Tìm hiểu thông tin về mảnh đất, người bán, chủ sở hữu.
- Thực hiện đúng các yêu cầu về pháp lý, quy định của pháp luật để tránh rắc rối về sau.
- Mua bán nhà đất thông qua các công ty môi giới uy tín để tránh rủi ro.
Việc đặt cọc mua đất hay đặt cọc mua nhà là vấn đề mà rất nhiều người quan tâm tới Bất Động Sản cần lưu ý. Hy vọng bài viết này giúp bạn hiểu rõ hơn và tránh được những hình thức lừa đảo trên thị trường ngày nay.
Nội dung bài viết có sự tham khảo từ nguồn:
- batdongsan.com.vn – Đặt Cọc Mua Đất: Cảnh Báo 4 Thủ Đoạn Lừa Đảo Thường Gặp – 05/02/2023
- thuvienphapluat.vn – Mẫu mới nhất hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2023? Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần phải công chứng không? – 05/02/2023
