ĐẤT NỀN LÀ GÌ? PHÂN LOẠI CÁC LOẠI ĐẤT NỀN VÀ KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ

Trong lĩnh vực đầu tư Bất động sản, chắc chắn ai cũng đã từng nghe qua về khái niệm đất nền. Nhắc đến nhiều là vậy nhưng không phải ai cũng hiểu rõ về khái niệm đất nền. Đây cũng là một lý do khiến cho việc mua đất trở nên khó khăn hơn. Bài viết sau đây sẽ giúp mọi người hiểu đất nền là gì, cách phân biệt các loại đất nền hiện nay cũng như những điều cần lưu ý khi chọn mua loại đất này.

Đất nền là gì?

Đất nền là một khu đất còn trống, chưa có sự can thiệp bởi bàn tay con người. Chúng vẫn còn giữ nguyên bản chất hoang sơ hoặc nằm cố định có giá trị theo thời gian. Không phải đất nền nào cũng được gọi là đất nền, trong đó kể đến như đất dùng cho lâm nghiệp, đất dùng cho thủy sản, đất dùng cho giáo dục, đất dùng cho giao thông,… Đất nền tiếng anh là The Ground.

Phân loại các loại đất nền

Hiện nay đất nền được nhiều nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm và muốn sở hữu vì nó đem lại rất nhiều lợi ích. Đất nền được chia thành 3 loại như sau:

  • Đất nền dự án
  • Đất thổ cư
  • Đất liền kề

Đất nền dự án

Đất nền dự án là khu đất đã được quy hoạch và chuẩn bị tiến hành thi công công trình xây dựng. Đây là mảnh đất có sự can thiệp của con người để rào chắn, bảo vệ khỏi sự xâm phạm của mọi người xung  quanh. Đồng thời, mảnh đất này cũng có tính pháp lý rõ ràng nên đảm bảo việc thi công diễn ra thuận lợi. Đất nền dự án tiếng anh là Ground Project.

Loại đất này đã được phân lô và nằm trong dự án quy hoạch của một chủ đầu tư hay của địa phương. Dù chưa chịu sự tác động nào nhưng đất nền dự án sẽ trải qua quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng để phù hợp với những quy hoạch trong tương lai.

Đất nền dự án thường nằm trong các khu vực có các đặc điểm như sau:

  • Vị trí: Khu đất có hệ thống giao thông thuận lợi và thuận tiện trong quá trình kinh doanh hoặc ở.
  • Tính pháp lý: Đất nền dự án là mảnh được được nhà nước quy hoạch và có các giấy tờ pháp lý rõ ràng.
  • Mục đích: Thông thương các mảnh đất này được thi công để trở thành các  khu dân cư, khu sinh thái, tòa nhà, nhà xưởng,…

Đất nền thổ cư

Đất nền thổ cư được hiểu là đất ở, đất này thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Không sử dụng cho các hoạt động nông nghiệp. Quỹ đất này có ở cả nông thôn và khu vực thành thị. Nhóm đất đầy sử dụng cho hoạt động xây dựng nhà ở sinh hoạt hàng ngày cho con người. Hoặc cũng có thể là những công trình phúc lợi cho con người.

Đất nền liền kề

Quỹ đất này có đặc điểm tương tự như đất dự án, cũng thuộc khu vực thi công các công trình dự án lớn như: Khu đô thị, khu dân cư… Các nền đất được bố trí gần nhau với các diện tích bằng nhau, Mang tính đồng bộ. Chính vì thế, đất liền kề và đất dự án có đặc điểm tương đối giống nhau. Cần phụ thuộc vào các yếu tố khác để phân định rõ ràng hai nhóm đất này.

Sự khác biệt giữa đất nền dự án, đất nền thổ cư, đất nền liền kề

1. Về pháp lý

Để tìm hiểu kỹ hơn về các quỹ đất này ta có thể dựa vào tính pháp lý của các loại đất như sau:

Đất nền dự án: các lô đất nền này được đảm bảo về tính dự án rất cao, đất được nhà nước bảo vệ và kiểm chứng trước khi đưa ra thị trường. Nên các chủ đầu tử để được bán các quỹ đất này cần phải trải qua các kỳ kiểm định nghiêm ngặt và được cấp phép quy hoạch rõ ràng.

Đất nền thổ cư: quỹ đất này thì có nhiều rủi ro hơn. Bởi nhiều lô đất không có giấy tờ chứng thực quyền sử dụng đất. Chỉ có giấy viết tay hay hợp đồng viết tay tự quy định giữa 2 bên. Đối với trường hợp này, khi xảy ra tranh chấp hoặc mua bán sẽ gặp khó khăn. Vì pháp luật không chứng minh đó là đất hợp pháp.

Đất nền liền kề: quỹ đất này cũng được đảm bảo an toàn vì được các cơ quan kiểm định rõ ràng trước khi mua. Mỗi lô đất đều được cấp giấy phép sử dụng trước khi tiến hành đưa lên thị trường bất động sản.

2. Mục đích sử dụng

Đất nền dự án: là mô hình bất động sản chuẩn và đảm bảo chất lượng tốt nhất cho người sử dụng. Hệ thống cơ sở hạ tầng đều được đồng bộ và vận hành theo một chuỗi các quy trình khép kín. Đồng thời thu hút được các nguồn vốn đầu tư sinh lợi nhuận đi kèm.

Đất thổ cư: Đất nền thổ cư thường do dân cư tư xây dựng theo bản vẽ thiết kế cá nhân. Do đó, tính đồng bộ giữa các căn hộ là ít hoặc không có. Các hệ thống tiện ích cũng bị hạn chế hơn so với các dự án được đầu tư quy hoạch.

Đất liền kề: thông thưởng sẽ được thiết kế theo quy hoạch chung của chủ đầu tư, các căn hộ được xây dựng đồng bộ theo các mẫu kiến trúc hiện đại. Chính vì thế tiện ích sử dụng trong khu vực cũng tốt hơn và chất lượng hơn rất nhiều. Trong dự án sẽ có đầy đủ trung tâm thương mại, bệnh viện, trường hợp, giao thông thông …

Những lưu ý khi mua đất nền nhà đầu tư nên biết

Sau khi đã hiểu đất nền là gì cũng như phân loại đất nền, nhà đầu tư đã có thể mạnh dạn chọn mua loại đất tiềm năng nay. Tuy nhiên, việc chú ý đến một số vấn đề cơ bản sau sẽ khiến nhà đầu tư có thể hạn chế rủi ro trong quá trình mua đất của mình. Sau đây là các loại đất không nên đầu tư:

  • Đất nền thanh lý: Đất nền thanh lý được rao bán với giá rất rẻ chính là một “chiêu trò” để dụ các nhà đầu tư mới trong thị trường bất động sản. Nhà đầu tư có thể bắt gặp rất nhiều thông tin rao bán đất nền có giá cực rẻ trên thị trường. Tuy nhiên, nếu như không tìm hiểu kỹ lưỡng và bị “dính bẫy”, nhà đầu tư sẽ phải mua các lô đất nằm ở những vùng xa xôi hẻo lánh. Thậm chí đó còn là các mảnh đất dính tranh chấp hoặc tính pháp lý mập mờ. Vì vậy hãy thận trọng khi tìm hiểu và đầu tư vào đất nền được thanh lý. Đừng quên tìm hiểu các sàn môi giới rao bán thông tin, đây đều là mô hình của cá nhân hoặc môi giới nhỏ lẻ, kém uy tín.

  • Đất nền chưa được phép phân lô: Đất nền chưa được phép phân lô, tách thửa là loại đất chưa được cấp sổ đỏ. Nếu như mua loại đất này, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc bán sản phẩm. Nhà đầu tư cần lưu ý đến trường hợp này khi đầu tư đất nền vì thị trường hiện nay tồn tại rất nhiều đất nền chưa được phép phân lô. Đây là hiện tượng xảy ra nhiều năm nay bởi nhiều địa phương đã quyết định cấm việc phân lô, tách thửa nhằm ngăn chặn những cơn sốt đất ảo.
  • Đất nền bị cầm cố ngân hàng: Một trường hợp mà nhiều nhà đầu tư thường gặp khi có nhu cầu mua đất nền chính là mua phải đất đã bị cầm cố ngân hàng. Có rất nhiều nhà đầu tư không thể sang nhượng hay thực hiện xây nhà vì đất chưa có sổ đỏ. Bởi vì trước đó mảnh đất này đã bị đem đi cầm cố ngân hàng. Khi mua phải những mảnh đất đã bị cầm cố, nhà đầu có thể bị mất trắng nếu chủ đầu tư phá sản hoặc ngân hàng phát mãi.
  • Đất nền thuộc “dự án ma”: Đây là loại đất nền có rất nhiều trên thị trường và cũng dễ khiến nhà đầu tư mắc bẫy hơn cả. Thị trường Bất động sản hiện nay xuất hiện rất nhiều cò đất rao bán đất nền sau đó thực hiện chiếm đoạt tiền cọc của các nhà đầu tư. Nếu quyết định đầu tư trong giai đoạn thị trường nóng sốt, hãy chú ý để tránh bị các cò đất gài bẫy để dụ mua đất ở những dự án không có thật. Bên cạnh đó, hãy tìm hiểu thật kỹ các thông tin về dự án như mặt bằng, pháp lý cũng như thực hiện đối chiếu với bản đồ quy hoạch tại cơ quan hành chính để chắc chắn các thông tin về dự án là chính xác.

Trên đây là các loại đất nền mà nhà đầu tư không nên mua, tuy nhiên vẫn còn một số lưu ý để việc đầu tư đất nền trở nên thuận lợi nhất:

  • Tìm hiểu về các giấy tờ, hồ sơ liên quan đến dự án để chắc chắn rằng mảnh đất mà mình cần mua có đầy đủ giấy tờ, tránh xảy ra tình trạng tranh chấp…
  • Tìm hiểu về năng lực của chủ đầu tư để chắc chắn rằng dự án mà mình lựa chọn có tiềm năng đem lại lợi nhuận trong tương lai.
  • Theo dõi và bám sát tiến độ quy hoạch cũng như thanh toán của dự án
  • Cần cân nhắc các yếu tố liên quan đến chất lượng cuộc sống như địa chất, môi trường, hướng đất…
  • Đọc kỹ hợp đồng trước khi quyết định mua đất
  • Việc xem xét, cân nhắc diện tích cần mua cũng là vấn đề mà nhà đầu tư nên chú ý.

Bí quyết mua đất nền giá rẻ

  • Tích cực tham khảo thị trường bất động sản, quan sát tỉ mỉ các động thái của các chủ đầu tư trong một giai đoạn nhật định. Từ đó có những nhận định chung về thị trường bất động sản.
  • Cần thường xuyên cập nhật tình hình kinh tế xã hội chung để nắm được xu hướng của xã hội hiện tại. Ví dụ: nước ta vừa trải qua đợt dịch bệnh Covit -19 nhiều ngành kinh tế gần như tê liệt, phá sản. Các chủ đầu tư phải bán bớt các dự án để duy trì doanh nghiệp, hoặc hạ giá thành sản phẩm để thu hồi vốn. Thì đây cũng chính là một cơ hội lớn cho những ai có tài chính dư giả trong thời gian này.
  • Có tuy duy phân tích thị trường và xác định tiềm năng phát triển trong tương lai của từng khu đất cụ thể. Không đầu tư bừa, đầu tư lãng phí.

Một số lưu ý khi mua đất nền

1. Không mua đất nền chung sổ

Đây là một trong những vấn đề nổi cộm nhất thời gian vừa qua, đặc biệt trong giai đoạn nước ta vươn lên trở thành nước công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Các dự án kinh tế, bất động sản đưa nhau phát triển và mời chào cư dân đầu tư. Nhưng quỹ đất ấy có giá cao nên cần có từ 2 đến 3 đối tượng cư dân cùng nhau hùn vốn để đầu tư. Sau khi thanh toán thì thường có xảy ra tranh chấp quyền lợi sử dụng đất.

2. Không mua đất nền yếu

Đất nền yếu không có khả năng chịu tải lớn, khi bạn xây dựng các công trình sẽ gặp phải các tỉnh trạng như: sụt lún đất, hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến các công trình đã xây dựng xong, nghiêm trọng hơn đó là công trình xây dựng bị đổ và nghiêng.

3. Đất có giấy tờ rõ ràng

Đây là vấn đề liên quan đến quyền lợi cá nhân của bạn, khi đất nền được phân lô tách thửa đồng nghĩa với việc hoàn thiện giấy tờ pháp lý. Khi cư dân mua đất nền, nhưng lại không có giấy tờ đúng theo quy định của nhà nước. Thì cần bình tĩnh xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định mua. Có rất nhiều trường hợp đã giao tiền thanh toán nhưng rất nhiều năm sau không lấy được sổ đỏ.

4. Chủ đầu tư có uy tín

Hiện nay, trên thị trường bất động sản không ít các chủ đầu tư đem tiền của dự án này đầu tư ở dự án khác. Nhằm tìm kiếm lợi nhuận đầu tư lớn, bỏ mặc lợi ích của dân cư. Số tiền ấy thực tế là số tiền trả cho nhà đầu tư để nhà đầu tư tiến hành xây dựng các công trình theo hợp đồng thỏa thuận và giao nhà đúng tiến độ. Hoặc nếu có hoàn thiện thì cũng không đầy đủ theo thỏa thuận như: thiếu lòng lề đường, chưa lắp đặt hệ thống vỉa hè, chưa lắp đặt cống thoát nước thải…

Do đó, tìm kiếm những chủ đầu tư có tâm có tầm để đầu tư cũng là một trong những lưu ý vô cùng quan trọng cho những ai mới bắt đầu bước chân vào thị trường bất động sản.

5. Quan tâm đến yếu tố phong thủy

Yếu tố phong thủy cũng là một trong nhưng yếu tố nên quan tâm. Theo tâm linh thì chúng có ảnh hưởng đến tài vận của bạn trong quá trình kinh doanh. Vì thế, việc ông cha răn dạy “có thờ có thiêng, có kiêng có lành” là một câu nói nhắn nhủ đến các chủ đầu tư.

6. Lựa chọn thời điểm mua đất phù hợp

Bên cạnh việc quan tâm đến nguồn gốc xuất xứ của các lô đất thì bạn cần lưu tâm đến thời điểm mua bán đất. Đất đai sẽ có các mốc thời điểm quan trọng trong một năm. Vào dịp đầu năm thường rất ít người đầu tư mua đất, nên giá đất giữ ở mức bình ổn. Đến giữa năm các nhóm đất bắt đầu tăng giá dần. Cho đến cuối năm là thời điểm mà giá đất luôn đẩy lên cao nhất. Đây là tâm lý chung của dân cư và các nhà đầu tư.

Tổng Hợp