Cách định giá đất đai, nhà cửa luôn là vấn đề mà những nhà đầu tư bất động sản cực kỳ quan tâm. Để giúp bạn không lạc lõng giữ nhiều mức giá khác nhau, Hãy Đầu Tư sẽ chia sẻ 5 phương pháp định giá đất chất lượng trong bài viết này.
1️⃣ Vì sao phải có cách định giá đất?
Cách định giá đất là gì rất quan trọng để quản lý và sử dụng đất đai với chính quyền Nhà Nước. Đặc biệt, xét ở gốc độ nhà đầu tư khi có cách định giá đất chính xác sẽ giảm thiểu việc bạn mua phải đất với giá quá cao so với thực tế. Mức giá của nhà đất ảnh hưởng tới giá trị của nó trong tương lai nên việc thẩm định giá đất là một công tác buộc phải có.
Cụ thể, việc xác định giá đất cụ thể có thể phục vụ cho những trường hợp như:
- Phục vụ cho việc khấu hao tài sản.
- Tăng lợi ích trước khi mua đất.
- Làm cơ sở để bồi thường, đánh giá tài sản, bảo hiểm tài sản.
- Dùng trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trong tương lai.
- Định giá đất vay ngân hàng, lập báo cáo tài chính, bán đấu giá,…
Định giá cực kỳ quan trọng khi mua bán bất động sản
2️⃣ Top 5 cách định giá đất phổ biến
Thời điểm hiện tại, có 5 cách định giá được người đầu tư và nhà nước thường xuyên sử dụng như sau:
✅ Phương pháp so sánh trực tiếp
Đây là cách mà nhiều người đầu tư làm nhất hiện nay. Thông qua những thửa đất tương tự bạn có thể định giá được mảnh đất mình muốn mua sẽ có giá dao động trong khoản bao nhiêu. Những yếu tố có thể so sánh được chính là vị trí, khả năng có lời sau này, kết cấu hạ tầng, diện tích, mục đích sử dụng đất trên mặt pháp lý,…
Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần quan tâm tới tính chất pháp lý trong quyền sử dụng đất đã có chuyển nhượng hay chưa. Cách thức này được áp dụng cho những thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Bài viết cùng chuyên mục: Phân lô bán nền – Những quy định mới nhất
✅ Phương pháp thu thập
Người đầu tư dùng phương pháp này bằng cách tính thương số (phép tính chia) giữa mức thu nhập ròng thu được trung bình trong một năm trên một đơn vị diện tích đất. Rồi so sánh với lãi suất gửi tiết kiệm trung bình một năm tính tới lúc bạn định giá đất trong kỳ hạn 12 tháng ở các ngân hàng nhà nước.
Lưu ý là mức thu nhập ròng sẽ được tính bằng cách lấy tổng thu nhập trừ tổng chi phí. Khi so sánh với tiền gửi tiết kiệm thì phải chọn lãi suất gửi ngân hàng cao nhất trên địa bạn tỉnh thành phố thuộc Trung Ương. Từ đó cũng ta có công thức tổng quan như sau:
Giá của thửa đất cần thẩm định = Giá trị đất cần định giá/ Diện tích đất cần định giá
Phương pháp thu thập cũng rất dễ áp dụng
✅ Phương pháp chiết trừ
Cách thức này dùng để định giá những thừa đất mà trên đó có tài sản gắn liền đi cùng. Bằng cách loại bỏ phần giá trị với tài sản gắn liền đất khỏi tổng giá trị của bất động sản đó. Bạn đừng quên là tổng giá trị nó sẽ bao gồm cả gia1 trị đất và giá trị của những tài sản gắn liền với đất.
Phưng pháp này áp dụng cho những mảnh đất có tài sản gắn liền với nó. Khi có đủ số liệu về giá những bất động sản lhac1 thì cũng làm phép so sánh tương tự những mảnh đất đang chuyển nhượng trên thị trường.
✅ Hệ số điều chỉnh giá
Cách thức này, bạn cần sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất rồi nhân với giá đất trong bảng giá mà Ủy ban nhân dân khu vực thuộc Trung Ương đã ban hành. Phương pháp này chỉ áp dụng cho những thửa đất đang quy định ở điều 18 khoản 2 theo nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
✅ Phương pháp thặng dư
Cách định giá đất chính xác trong tương lai được nhiều người sử dụng chính là phương pháp thặng dư. Cách này dùng cho những mảnh đất nào có nhiều tiềm năng phát triển trong quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hay được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cách thực hiện chính là loại bỏ tổng chi phí bạn dự tính ra khỏi tổng doanh thu dự tính phát triển của bất động sản đó.
Phương pháp thặng dư chỉ dùng cho những mảnh đất có tiềm năng
Để thẩm định giá chính xác nhất, bạn cần điều tra nhiều thông tin về giá đất trong những cơ sở dữ liệu đất của nhà nước hay của các sàn giao dịch bất động sản. Thông tin này phải đảm bảo tính khách quan và trung thực. Nếu ở khu vực định giá không có đủ thông tin thì có thể thu thập ở những vùng lân cận với nó để định giá thành công.
Xem thêm: Suất ngoại giao là gì? Có nên mua nhà suất ngoại giao
3️⃣ Kinh nghiệm định giá đất
Bên cạnh những cách được nhà nước và giới đầu tư áp dụng bên trên thì còn những kinh nghiệm như sau:
✅ Định giá bằng vị trí thửa đất
Nếu bạn là nhà đầu tư tự định giá nhà đất thì yếu tố quan trọng nhất là vị trí. Người mua cần phải xác định chính xác mình mua ở quận hay huyện nào? Nó có gần trung tâm thành phố hay không? Đất mặt tiền đường lớn hay đường nhỏ? Nếu bất động sản ở trong hẻm thì nó là hẻm chính hay hẻm phụ,…
Nếu những bất động sản ở khu vực sầm uất, có đường lớn đi qua và thuận lợi kinh doanh thì giá sẽ cao hơn nhiều lần so với các mảnh đất trong hẻm hoặc khó di chuyển. Người mua cũng cần xác định những tiện ích xung quanh vị trí bạn muốn mua. Khi khoanh vùng cụ thể chi tiết công tác thẩm định giá sẽ dễ dàng và chính xác hơn.
✅ Lưu ý khi nhìn bảng giá đất
Thông thường mỗi tỉnh thành phố thuộc Trung Ương đều có những bảng giá bất động sản riêng biệt. Người đầu tư cần xác định được loại hình muồn muốn mua, vị trí và bảng giá đất tham khảo trên thị trường. Từ đó, có thể định giá đất đai một cách tương đối chính xác hơn.
Giá nhà đất trên bảng giá ủa khu vực mà nhà nước quy định sẽ nhân thêm 3,8 tới 4,5 lần. Đây là tỷ lệ mà những chuyên gia bất động sản đã tính được theo mức chênh lệch giữa giá đất mà nhà nước quy định so với giá thực tế.
Kinh nghiệm khi chọn đất
✅ Chú ý tình trạng nhà đất
Ngoài ra, tình trạng thực tế của mảnh đất hay bất động sản cũng là một yếu tố cần được quan tâm. Với những mảnh đất khác nhau sẽ có địa chất khác nhau nên cũng ảnh hưởng tới mục đích sử dụng đất. Với những đất có nhà thì bạn cần xem nhà thuộc cấp mấy? Có phải nhà cao cấp hay không? Thời điểm xây dựng cơ sở hạ tần như thế nào để tính phí khấu hao tài sản.
✅ Đừng bỏ qua môi giới
Ngoài những cách bên trên việc tham khảo các môi giới bất động sản cũng giúp bạn tiết kiệm thời gian và công sức. Họ sẽ tư vấn để bạn có những thông tin chi tiết về bất động sản muốn mua. Bạn chỉ cần so sánh về giá, thời điểm rao bán và vị trí rồi đoán mức giá thật của nó. Thông thương, môi giới là những người có nhiều kinh nghiệm nên họ có thể tiết lộ vài thông tin hữu ích cho người mua.
✅ Khảo sát trên sàn giao dịch
Trước khi đi thực địa để xem đất bạn cũng có thể lượn qua một vòng các trang tin mua bán bất động sản để nắm được một số giá đất tại địa phương muốn mua. Hiện nay, các thông tin này khá đa dạng nên bạn hoàn toàn có thể tra cứu dễ dàng giá đất, giá nhà, thông tin quy hoạch của thửa đất đó,… Đây là cách định giá đất online mà nhiều người đang lựa chọn.
Hãy Đầu Tư đã chia sẻ 5 cách định giá đất được nhiều người sử dụng và kinh nghiệm thực tế khi đầu tư bất động sản. Hy vọng các bạn đã tích lũy thêm nhiều kiến thức hữu ích và chất lượng.
Bài viết đã được tổng hợp từ:
- luatvietnam.vn – 5 phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng – 01/09/2022
- laodong.vn – 5 cách định giá nhà đất nhanh chóng, chính xác bạn có thể tham khảo – 01/09/2022
