Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất là một trong những vấn đề mà rất nhiều người quan tâm hiện nay. Hãy Đầu Tư sẽ chia sẻ nhiều thông tin hấp dẫn về những nội dung có liên quan trong bài viết ngay sau đây!

1️⃣ Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là một khoản chi phí mà chúng ta phải đóng góp vào trong Ngân sách nhà nước. Khoản tiền này là một số tiền cụ thể và được tính ra từ thuế thu nhập cá nhân của mỗi người.

Việc đóng thuế khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất là nhiệm vụ, nghĩa vụ, của mỗi công dân ở trong độ tuổi lao động phải thực hiện. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cửa đều được bên mua và bên bán thực hiện. Trừ những trường hợp được miễn thuế.

2️⃣ Cách tính thuế thu nhập khi bán nhà đất

Cách tính thuế thu nhập phải dựa trên giá chuyển nhượng cùng với thuế suất. Nhờ đó, bạn có thể tính toán ra được thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhà hoặc bán nhà. Cụ thể hơn, công thức tính chi tiết như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Thuế suất x Giá chuyển nhượng.

Tuy nhiên, không phải kết quả tính toán nào cũng cho ra những kết quả giống như nhau. Nó còn phụ thuộc khá nhiều vào cá nhân của người nộp thuế. Nếu như là cá nhân cư trú thì sẽ được tính giá chuyển nhượng và thuế suất khác so với cá nhân không cứ trú.

Vì vậy, người bán nhà đất phải nghiên cứu kỹ về cách tính thuế thu nhập cá nhân trong từng trường hợp.

✅ Với cá nhân cư trú

Nếu bạn là cá nhân cư trú thì khi nộp thuế phải tính theo điều 14 của Luật thuế thu nhập cá nhân vào năm 2017. Nó cũng được bổ sung thêm những điều khoản về thuế vào năm 2014.

Ngoài ra, còn có điều 12 theo thông tư 111/2013/TT-Bộ Tài Chính đã được sửa đổi trong điều 17 của Thông tư 92/2015/TT- Bộ Tài Chính. Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 11, Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP như sau:

Thuế thu nhập của cá nhân là công dân cứ trú phải nộp = giá chuyển nhượng nhà, đất theo mỗi lần x 2% thuế suất.

Giá chuyển nhượng bất động sản cùng thuế suất có quy định chi tiết như sau:

Giá chuyển nhượng nhà đất

Về giá chuyển nhượng nhà đất nói chung là bất động sản sẽ được tính là phần giá được nêu rõ bên trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Cụ thể hơn là trong những trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Không gắn liền với công trình nhà ở dân dụng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có gắn với những công trình nhà ở hay được xây dựng ở trên đất. Giá chuyển nhượng tính y hệt như ở trên hợp đồng cùng với thời điểm chuyển nhượng.

Nhưng nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất mà phía Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành hay hợp đồng không có ghi cụ thể thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính bằng bảng giá mà phía UBND tỉnh – địa phương mà người mua bán có nhu cầu đề ra.

Trường hợp 2: Có công trình nhà ở dân dụng

Nếu như bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có những công trình nhà ở dân dụng, xây dựng ở bên trên đất thì thuế thu nhập này sẽ được tính theo giá cả thỏa thuận. Ngay cả khi những công trình này chưa được hoàn thành ở trong tương lai.

Giá cả chi tiết này sẽ được ghi cụ thể ở trên hợp đồng trong thời điểm bạn chuyển nhượng nhà đất. Nếu như không được ghi lại hay trong hợp đồng thấp hơn giá mà UBND tỉnh đã đề ra thì ta tính giá chuyển nhượng phụ thuộc vào giá của UBND tỉnh đó.

Trường hợp 3: Chuyển nhượng bất động sản có liên quan trực tiếp tới giá trị căn nhà

Nếu như bạn muốn chuyển nhượng nhà đất hoặc những công trình có liên quan trực tiếp tới giá trị của căn nhà hay những công trình có liên quan thì phải tuân theo giá tính lệ phí trước bạ của UBND tỉnh đó đã yêu cầu.

Tuy nhiên, nếu trong trường hợp UBND tỉnh không có quy định rõ ràng nào về giá tính lệ phí trước bạ thì phải dựa vào cơ sở khác. Giá đó sẽ dao động vào tùy loại công trình nhà ở, tiêu chuẩn xây dựng và định mức xây dựng được Bộ xây dựng đã đề ra.

Trường hợp 4: Công trình xây dựng nhưng chưa được hình thành 

Trong trường hợp bất động sản mà bạn muốn chuyển nhượng, mua bán là những công trình xây dựng nhưng chưa được hình thành và chỉ có ước tính hoàn thiện ở trong tương lai thì giá chuyển nhượng tính thuế thu nhập cá nhân phụ thuộc nhiều vào những quy định của UBND tỉnh.

Ngoài ra, nó cũng phải nhân với tỷ lệ góp vốn ở trên tổng giá trị hợp đồng. Nhưng cách tính trong trường hợp này chỉ được sử dụng khi thuộc những trường hợp như sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng không được ghi chép rõ ràng và cụ thể về mức giá chuyển nhượng.
• Giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn nhân giá đất.
• Giá chuyển nhượng thấp hơn so với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng đã được quy định trước đó.

Nếu người chuyển nhượng muốn chuyển quyền thuê mặt bằng, thuê đất thì việc tính toán nó cũng dựa trên những trường hợp ở trên. Tuy nhiên, nó lại thấp hơn rất nhiều lần so với những quy định khác nhau của UBND tỉnh. Vậy thì, bạn phải lấy mức giá mà UBND tỉnh thuộc địa phương đó đã quy định.

Thuế suất

Thuế suất được áp dụng sẽ là 2% trên đơn giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê nhà ở dành cho dân cư trú.

Thời điểm tính

Thời điểm tính thuế thu nhập của cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng nhà đất của cá nhân cư trú sẽ được tính toán như sau:

Là cá nhân cư trú thì thời gian tính thuế được xác định theo thời điểm hợp đồng bán nhà hoặc chuyển nhượng nhà đất bắt đầu có hiệu lực. Nếu là người mua nhà thì sẽ là người nộp thuế nếu như 2 bên không thể thỏa thuận theo như hợp đồng.

Khi bạn đã làm xong những thủ tục đăng ký sở hữu quyền sử dụng đất (với những loại hình bất động sản đã được hình thành thì nó là thời điểm tính thuế cụ thể nhất. Còn nếu trong trường hợp là những bất động sản hình thành ở trong tương lai thì thời điểm tính thuế là khi bạn bắt đầu nộp hồ sơ với những đơn vị có thẩm quyền trong khai thuế.

Có thể bạn cần: Căn góc chung cư là gì? Có nên mua căn hộ góc không?

✅ Với cá nhân không cư trú

Với những cá nhân không cư trú thì khi tính thuế thì chúng ta cần phải căn cứ theo những quy định của pháp luật theo như điều 21 của thông tư 111/2003/TT- Bộ Tài Chính. Điều 29 của luật thuế thu nhập cá nhân ra năm 2007 cũng có quy định:

Giá chuyển nhượng nhà đất x Thuế suất 2% = thuế thu nhập cá nhân hoàn thành.

Chi tiết về những thông tin chi tiết như sau:

• Khi giá cả nhà đất chuyển nhượng cũng chính là thu nhập toàn bộ mà cá nhân sở hữu căn cứ trong việc bán nhà hay chuyển nhượng bất động sản. Lưu ý rằng toàn bộ những thu nhập này không trừ hao vào bất kỳ khoản phí nào, đồng thời không gồm giá vốn.
• Giá chuyển nhượng bất động sản sẽ được định giá khác nhau qua mỗi trường hợp.
• Thuế suất cũng được tính tương đối với những cá nhân không cư trú. Nó bằng 2% ở trên mức giá mua bán và chuyển nhượng trong những giao dịch bất động sản.
• Thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản cũng được tính là là thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hay bán nhà với những cá nhân không có cư trú.

Tóm lại, việc nộp thuế thu nhập cá nhân chính là nghĩa vụ của những người cu trú hay không cư trú nếu như có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Cách xác định chuyển nhượng và thời điểm tính thuế cũng sẽ rất khác nhau.

3️⃣ Quy định cụ thể về thuế thu nhập cá nhân

Hãy Đầu Tư sẽ chia sẻ nhiều hơn cho bạn về vấn đề thu nhập cá nhân khi bán hoặc chuyển nhượng nhà đất theo những quy định hiện hành như sau:

✅ Bắt buộc phải nộp thuế

Theo thông tin đã đề cập thì thuế thu nhập cá nhân là một nghĩa vụ phải có của mỗi người. Nhưng cũng có những trường hợp không cần phải nộp thuế thu nhập khi bán nhà.

Cụ thể, theo khoản 5 điều 2 đã quy định tại số 111/2013 của Thông tư – Bộ tài chính, người nhận tiền và có thu nhập trong giao dịch mua bán bất động sản thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Vì vậy, người mua sẽ không chịu phần đóng thuế này.

Nếu trong trường hợp người mua và người bán đã có thỏa thuận ở trong hợp đồng thì cần phải làm theo những quy định mà pháp luật đã cho phép. Thông tin về những đối tượng nộp thuế sẽ được cụ thể hơn theo bộ  Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007.

✅ Cá nhân cư trú trong và ngoài lãnh thổ có thu nhập

Với những cá nhân hay đối tượng là cư dân sinh sống bên ngoài lãnh thộ VIệt Nam là người Việt hoặc người ngoại quốc thì đều có những quy luật riêng. Đây sẽ là những cá nhân có những điều kiện sau đây:

• Cá nhân đến Việt Nam được hơn 183 ngày tính theo lịch dương.
• Có nơi ở tại Việt Nam và ở thường xuyên kể cả khi thuê nhà và phải hợp pháp theo đăng ký của pháp luật Việt Nam. Nếu là nhà thuê thì phải có thời hạn thuê trên 183 ngày ở trong khoảng thời gian tính thuế.
• Nếu là đối tượng cư trú ở nước ta dưới 183 ngày nhưng không thể chứng minh được thân phận thì vẫn có thể được xác định là cá nhân cứ trú. Nếu như không thể đáp ứng được cả hai điều kiện trên thì đối tượng này không phải là cá nhân cư trú.

✅ Người không cư trú trong lãnh thổ Việt Nam

Với những cá nhân không có cư trú trong lãnh thổ Việt Nam nhưng có thu nhập và chịu thuế thu nhập phát sinh thì sẽ trái ngược hoàn toàn với những điều kiện bên trên. Những cá nhân này không đáp ứng được điều kiện trở thành cá nhân cư trú.

Có thể bạn cần: Đất ODT là gì? Có nên đầu tư đất ODT hay không?

4️⃣ Những thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân

Thủ tục để khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng đất được quy định như sau:

✅ Hồ sơ khai thuế

Hồ sơ khai thuế cần phải chuẩn bị đầy đủ những thông tin như:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã có công chứng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà theo bảng sao.
• Khi là người dược miễn thuế cá nhân thì phải có giấy tờ xác nhận đầy đủ mình là người được miễn nộp thuế thu nhập khi bán nhà.

Khi bất động sản của bạn thuộc trường hợp chuyển nhượng nhà đất ở các công trình tương lai thì cần có:

• Bảng sao giấy chứng nhận các quyền sử dụng đất đã ký trước với những chủ dự án và sàn giao dịch của họ.
• Thêm hợp đồng chuyển nhượng liền kề, khi chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì cần phải có công chứng lần 2.

✅ Các bước nộp hồ sơ

Những bước nộp hồ sơ khai thuế ở chi cục thuế hoặc những bộ phận một cửa liên thông. Tuy nhiên, khi nộp cho phía văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở trong trường hợp khu vực nhà đất chuyển nhượng thì vẫn chưa có những quy chế về một cửa liên thông rõ ràng.

# Nộp hồ sơ khai thuế

Với những giao dịch chuyển nhượng nhà đất hay công trình ở trong tương lai thì chi cục thuế ở khu vực địa phương chính là nơi khai thuế và tiến hành nộp thuế cá nhân. Những lưu ý trong thời hạn nộp hồ sơ như sau:

• Người nộp thuế sẽ là phía bên bán nhưng trong trường hợp cả hai bên đều đã thỏa thuận rõ với người mua ai là người nộp thuế thì thời hạn chậm nhất là vào thời điểm đăng ký quyền sử dụng và sở hữu nhà đất.
• Thời hạn khai thuế với những trường hợp công trình tương lai sẽ được tính từ thời điểm của người nộp thuế đến để nộp hồ sơ khai thuế.
• Thời gian nộp hồ sơ khai thuế tính chậm nhất trong khoảng 10 ngày từ khi hợp đồng bắt đầu có hiệu lực. Với trường hợp hợp đồng không ghi rõ ràng là bên mua hay bên nộp thuế thay cho phía bên bán.

# Kiểm tra và xác nhận hồ sơ

Với những cơ quan có thẩm quyền thì sẽ kiểm tra rõ ràng những hồ sơ của bạn có đầy đủ hay hợp lệ chưa. Khi đã đầy đủ thông tin thì bạn sẽ được xác nhận bằng thông báo: “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận những nghĩa vụ tài chính”. Từ đó, hồ sơ của bạn sẽ đến với chi cục thuế và khu vực có bất động sản chuyển nhượng.

# Cơ quan thuế gửi thông báo

Cơ quan thuế sẽ gửi thông báo nộp thuế cho mỗi cá nhân có liên quan. Ngoài ra, cơ quan này cũng là nơi tính toán và thông báo rõ số tiền mà các cá nhân phải nộp. Nếu như bạn là phía có nghĩa vụ phải nộp thuế thì cần phải chuẩn bị tiền trước khi cơ quan gửi thông báo tới.

# Nộp thuế

Bước cuối cùng chính là nộp thuế cho những cơ quan có thẩm quyền. Bạn cần phải tiến hành nộp thuế ở tại chi cục thuế tại khu vực có nhà đất được bán hay là chuyển nhượng. Mọi thời hạn sẽ có ghi đủ ở trong thông báo nộp thuế. Người gửi tiền thuế chỉ cần lưu ý để nộp đúng hạn.

5️⃣ Câu hỏi có liên quan

Có được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất không?

Ngoài những trường hợp bắt buộc phải nộp thuế thì các cá nhân có thể được miễn thuế nếu ở trong trường hợp:

• Các đối tượng có thu nhập chuyển nhượng gồm có nhà ở đã hình thành hay sẽ hình thành ở tương lai thì không phải nộp thuế khi có quan hệ vợ chồng, cha mẹ ruột với con ruột, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ với con dâu/con rể, ông bà với cháu nội/cháu ngoại, anh chị em ruột trong gia đình.
• Trường hợp khi chuyển nhượng nhà nhưng duy nhất chỉ có 1 nhà ở hay quyền sử dụng đất được miễn thuế thì nếu có thu nhập từ tài sản hay nhà gắn liền với đất ở của cá nhân.

Nhưng ở trong trường hợp thứ 2 thì những cá nhân này cần phải có thêm những điều kiện là:

• Thời điểm đó, chỉ có duy nhất một quyền sở hữu cho 1 nhà hoặc là 1 khu đất.
• Toàn bộ nhà hay đất đều có chuyển nhượng.
• Từ thời điểm bán đến nay được ít nhất 183 ngày mà cá nhân có quyền sở hữu đất hoặc nhà ở.

Trốn thuế thu nhập cá nhân có bị phạt?

Trốn thuế khi mua bán nhà đất là trường hợp rất thường gặp. Đây là một hình thức vi phạm pháp luật vì vậy nếu như bị phát hiện ra, bạn có thể chịu một hình phạt theo như mức độ trốn thuế cụ thể.

Hãy Đầu Tư hy vọng những chia sẻ về việc đóng thuế cá nhân khi bán nhà đất bên trên đã giải đáp mọi thắc mắc của bạn. Nếu vẫn còn thắc mắc có thể chia sẽ cùng Hãy Đầu Tư để được giải đáp rõ ràng hơn.

Bài viết được tham khảo từ nguồn:

• batdongsan.com.vn – Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất – 24/10/2022